Nach einem Mietvertrag darf eine Mietpartei die Mietsache (vertragsgemäß) nutzen und zahlt hierfür eine Miete. Doch endet der Mietvertrag, ist oft Streit programmiert. Weist die Wohnung nur übliche Abnutzungsspuren einer vertragsgemäßen Nutzung auf oder sind gar Schönheitsreparaturen vom Mieter vorzunehmen oder Schadensersatz für Schäden zu zahlen – hier fallen die Antworten je nach Interessenlage unterschiedlich aus.
Gesetzeslage und Rechtsprechung
Nach den §§ 535, 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat eine Mietpartei „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden“, nicht zu vertreten.
Mithin müssen Vermietungsparteien vertragsübliche Verschlechterungen der Mietsache hinnehmen. Um die damit verbundene Kostenlast der Vermietungspartei zu reduzieren, vereinbaren diese oft die Abwälzung der „Schönheitsreparaturen“ auf die Mietpartei. Dabei wird oft nicht Maß gehalten, weshalb vielzählige Schönheitsreparaturenklauseln unwirksam sind (vgl. https://www.test.de/Schoenheitsreparaturen-Millionen-Mieter-muessen-nicht-zahlen-4830271-0/). Ist eine solche Abwälzung der „Schönheitsreparaturen“ auf eine Mietpartei unwirksam, verbleibt es dabei, dass die Vornahme der Schönheitsreparaturen Sache der Vermietungspartei sind.
Doch dies entlastet Mietparteien nicht immer. Denn das Gesetz zieht auch für diese Grenzen. So muss im Umkehrschluß zur Regelung des § 538 BGB eine Mietpartei für Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache aufkommen, wenn diese nicht auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruhen. In diesen Fällen kann ein Schadensbeseitigungs- bzw. Schadensersatzanspruch der Vermietungspartei gegen die Mietpartei bestehen.
Entstehen durch „vertragsgemäße“ Nutzung der Mietsache „normale“ Abnutzungsspuren, obliegt es der Vermietungspartei, diese auf eigene Kosten zu beseitigen. Die Mietpartei muss die Mietsache jedoch „schonend und pfleglich“ nutzen.
Oft kommt es bei Streit hierüber auf den jeweiligen Einzelfall an.
Häufig gestritten wird hierbei über eine farbige Wand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) gilt es als Pflichtverletzung, wenn eine Mietpartei eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung verhindert, zurückgibt.
Den in der Wohnung befindlichen Bodenbelag hat der Mieter ebenso wie den Rest der Wohnung schonend zu behandeln. Jedoch sind Druckstellen von Möbeln im Teppich oder kleinere Kratzer im Laminat, Parkett-, Korkboden auf eine „übliche Nutzung“ zurückzuführen. Brandflecken im Bodenbelag sind hingegen regelmäßig nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt und müssen von der Mietpartei auf eigene Kosten entfernt werden.
Hat eine Mietpartei die Mietwohnung während der Mietzeit mit Einbauten versehen, so sind diese grundsätzlich (mangels anderweitiger Vereinbarung) spätestens bei Auszug zu entfernen.
Dübellöcher gehören nach vielzähligen Gerichtsurteilen in gewöhnlichen Umfang (wo hört es auf?) zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung
Der „normalübliche“ Verschleiß an Einrichtungen, die dem ständigen Zugriff der Mietpartei ausgesetzt sind (z.B. Fensterscharniere, Türklinken, Waschtischarmaturen) sind regelmäßig vom vertragsgemäßen Gebrauch abgedeckt. Hier könnte jedoch eine wirksam vereinbarte Kleinreparaturenklausel im Mietvertrag dazu führen, dass eine Mietpartei doch für die Reparatur oder den Austausch aufzukommen hat.
Fazit:
Auch bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag besteht genügend Streitpotenzial zwischen den Vertragsparteien hinsichtlich der vertragsgemäßen Nutzung und etwaigen Schadensersatzansprüchen. Wir empfehlen hierbei die Unterstützung durch fachkundige Anwälte.